Thuật ngữ ngành địa ốc (A - B)

acceleration clause: điều khoản về rút ngắn thời hạn thanh toán  
Một điều khoản trong khế ước thế chấp của quí vị cho phép nơi cho mượn đòi hỏi phải trả khoản nợ chưa thanh toán vì nhiều lý do khác nhau. Những  lý do thông thường nhất để rút ngắn thời hạn thanh toán là trường hợp người mượn không  trả được nợ hay chuyển chủ quyền sang cho một cá nhân khác mà không thông báo cho nơi cho vay

adjustable rate mortgage – ARM:  thế chấp với lãi suất linh động
Một loại thế chấp mà mức lãi thay đổi theo định kỳ, theo sự lên xuống của một chỉ số. Tất cả các thế chấp lãi suất linh động đều bị chi phối, ràng buộc vào những chỉ số.

adjustment date: ngày điều chỉnh  
Ngày mà mức lãi suất của một khế ước thế chấp lãi suất linh động được sẽ thay đổi.

amortization:  thời gian trả dứt nợ, tiêu hủy nợ  
Khoản tiền trả nợ có một phần là để trả số lãi tích lũy (tăng dần) trên một món nợ, phần còn lại để trả vào khoản gốc nợ (principal). Theo thời gian, phần để trả lãi sẽ giảm đi khi số dư nợ (loan balance) giảm đi, và phần để trả gốc tăng lên giúp cho món nợ được trả dứt (paid off  hay amortized) trong một thời gian nhất định.

amortization schedule: lịch trả dứt, tiêu hủy nợ  
Một biểu (bảng kê) cho thấy mỗi lần trả nợ bao nhiêu sẽ đi vào gốc và bao nhiêu sẽ đi vào lãi trong suốt thời gian vay. Biểu này cũng chỉ ra sự giảm dần của số dư nợ cho đến khi số dư bằng không.

annual percentage rate – APR:  tỷ lệ phần trăm hàng năm  
Đây không phải  là lãi suất trên khoản vay (note rate) của quí vị. Nó là một trị số được lập theo một công thức của chính phủ nhằm phản ánh trị giá thật của việc vay nợ, trình dày dưới dạng một tỷ lệ. Cách tính toán như thế này, nhưng không hoàn toàn là chính xác, cho nên chỉ xem đây là một hướng dẫn: trừ các chi phí để kết thúc việc mua nhà (closing costs) ra khỏi khoản tiền vay rồi dùng số tiền chính xác phải trả nợ mà tính xem sẽ ra lãi suất nào trên khoản tiền này thay vì trên số nợ thực sự.  Kết quả sẽ được một con số gần bằng số APR. Vì quí vị dùng cùng một khoản trả cho một món tiền nhỏ hơn, số APR sẽ luôn luôn cao hơn con số của lãi suất trên món tiền vay của quí vị.

application: đơn
Mẫu dùng để xin vay thế chấp, trong đó có chi tiết về thu nhập, tiền tiết kiệm, tài sản, nợ và nhiều chi tiết khác của người xin vay.

appraisal:  định giá
Một văn bản biện minh cho giá tiền trả cho một bất động sản, căn cứ chủ yếu trên sự phân tích các giá bán của những căn nhà tương tự gần đó.

appraised value: giá trị được định
Ý kiến về giá trị đúng theo thị trường của một bất động sản, căn cứ trên kiến thức, kinh nghiệm của người định giá và sự phân tích bất động sản đó. Vì sự định giá được căn cứ chính vào những cuộc mua bán tương đương và lần mua bán sau cùng chính là bất động sản đang được xem xét, giá trị được định thường là giá mua bất động sản đó.

appraiser: định giá viên
Một người đủ năng lực qua học thức, huấn luyện và kinh nghiệm để ứơc tính giá trị của một bất động sản và tài sản cá nhân. Có một số định giá viên làm việc cho các nơi cho vay thế chấp, nhưng phần lớn các định giá viên làm việc độc lập.

appreciation: sự tăng giá
Sự gia tăng giá trị của một bất động sản do sự thay đổi của các điều kiện của thị trường, lạm phát hay những nguyên nhân khác.

assessed value: giá trị để chịu thuế
Giá trị được một nhân viên giám định thuế ấn định cho một bất động sản để dựa vào đó mà đánh thuế.

assessment: giám định thuế
Việc xác định giá trị của một tài sản để dựa vào đó mà đánh thuế.

assessor: giám định viên thuế
Một viên chức chính quyền có nhiệm vụ định giá một tài sản để đánh thuế.

asset: tích sản/tài sản
Những thứ có giá trị mà một cá nhân sở hữu. Những tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền mặt được gọi là “tài sản lưu hoạt” (liquid asset). Những thứ này gồm có tài khoản ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ hỗ tương, v. v… các loại tài sản khác gồm bất động sản, tài sản cá nhân và các món người khác nợ người đó.

assignment: chuyển nhượng
Khi chủ  quyền của thế  chấp được chuyển từ một công ty hay một cá nhân sang cho một công ty hay cá nhân khác thì việc này được gọi là chuyển nhượng.

assumable mortgage:  thế chấp nhận gánh được
một loại thế chấp có thể được người mua gánh nhận khi căn nhà được bán đi. Thường thì người mượn phải “hội đủ điều kiện” (qualify) để gánh nhận thế chấp này.

assumption: gánh nhận
Chữ dùng khi người mua gánh nhận thế chấp của người bán.

balloon mortgage thế chấp ngắn hạn (bong bóng)
Một món cho vay thế chấp đòi hỏi số tiền gốc còn lại phải được trả hết vào một thời điểm. Thí dụ như một món cho vay thế chấp có thể được  đồng ý trả dứt trong thời gian ba mươi năm nhưng đòi hỏi rằng đến cuối năm thứ mười thì toàn bộ khoản gốc còn lại phải được trả hết.

lần trả  thế chấp ngắn hạn: balloon payment
Khoản tiền trả trọn một lần cuối cùng phải trả vào lúc kết thúc một thế chấp ngắn hạn.

bankruptcy: bại sản, khánh tận, vỡ nợ
Bằng cách khai với toà bại sản liên bang, một cá nhân hay nhiều cá nhân có thể sắp xếp lại (tái cơ cấu) hay giải thoát được mình khỏi những món nợ và trách nhiệm tài chánh. Bại sản có nhiều loại nhưng loại thông thường nhất cho cá nhân là khánh tận theo “Chương 7, Không Tài sản ("Chapter 7 No Asset") giải thoát người mượn hầu hết các loại nợ. Trong vòng hai năm sau ngày được phục quyền sau khi khánh tận, đương sự thường không thể đủ điều kiện để xin vay loại nợ có mức lời thấp (a paper loan) và phải gầy dựng lại khả năng trả nợ.  

bill of sale: giấy bán, văn tự
Văn bản chuyển giao chủ quyền/bằng khoán từ cá nhân này sang cá nhân kia . Thí dụ như khi bán một chiếc xe để lấy tiền dùng làm một nguồn tiền đặt trước hay để chi trả chi phí kết thúc việc mua nhà, người cho vay thường đòi một văn tự (thêm vào những thứ khác) để chứng từ nguồn gốc các khoản tiền này.

biweekly mortgage: thế chấp trả mỗi hai tuần một lần
Một món thế chấp mà người vay phải trả mỗi hai tuần một lần thay vì mỗi tuần một lần. Kết quả là thay vì trả 12 lần một năm thì người mượn trả được 13 lần. Khoản trả thêm này làm giảm đi thời gian cần thiết để trả dứt một món thế chấp ba mươi năm. Ghi chú: có những công ty độc lập khuyến khích người mượn thế chấp ba mươi năm dùng cách trả thế chấp hai tuần một lần. Họ tính một lệ phí ban đầu (set up fee) và lệ phí chuyển tiền (transfer fee) mỗi lần trả. Tiền củq quí vị sẽ được ký thác vào một tài khoản trust account để từ đó được rút ra hàng tháng mỗi lần chi trả, khoản tiền dư nằm lại trong tài khoản cho đến khi phát sinh đủ để trở thành phần trả thêm để giảm bớt nợ gốc của quí vị.  Ta có thể tiết kiệm tiền bằng cách tự làm việc này, hơn nữa ta cần phải tin tưởng được rằng khi ta chuyển tiền cho công ty đó thì họ sẽ thực sự chuyển tiền của mình trả cho nơi cho vay.

bond market thị trường trái phiếu
chỉ hoạt động mua bán hàng ngày loại trái phiếu ba mươi năm của ngân khố (treasury bonds). Những nơi cho vay theo dõi thị trường này sát sao vì khi độ sinh lời của trái phiếu lên xuống thì các loại thế chấp có mức lãi cố định (fixed rate mortgages) cũng sẽ lên xuống theo.  Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường Trái phiếu cũng đồng thời ảnh hưởng lên mức lãi của thế chấp. Đó là lý do tại sao lãi suất thay đổi hàng ngày, vời mọt thị trường khôngổn định, tỉ lệ lãi còn có thể thay đổi nhiều lần trong ngày nữa.

bridge loan: cho vay bắc cầu
hình thức này không còn được áp dụng thường xuyên nữa, cho vay bắc cầu là khi một người chưa bán được nhà của mình mà lại phải kết thúc việc mua một bất động sản khác. Khoản vay bắc cầu trở thành nguồn tiền để người này dùng vào việc trả ngay một lần (down payment). Một lý do khiến cho nay không còn nhiều khoản cho vay bắc cầu là càng ngày càng có thêm nhiều nơi cho vay thế chấp thứ hai (second mortgage lenders), các nơi này sẽ cho vay với lãi suất cao. Thêm vào đó, người bán thường thích nhận những đề nghị mua của những người mua đã bàn xong nhà của họ rồi.  

broker: đại lý môi giới
Người đại lý môi giới (broker) có nhiều nghĩa tùy theo trường hợp. Hầu hết các điạ ốc gia (Realtors) là đại diện (agents), làm việc dưới một người đại lý môi giới (broker.) Một số đại diện cũng là người môi giới, làm việc cho chính mình hay cho một người môi giới khác. Trong ngành thế chấp, từ người môi giới thường chỉ một công ty hay cá nhân không trực tiếp cho người vay mượn tiền mà “môi giới” cho những nơi cho vay hay nơi đầu tư  lớn. (See the Home Loan Library that discusses the different types of lenders). Theo định nghĩa thông thường thì đại lý môi giới là bất kỳ người nào hoạt động với tính cách một đại diện đem hai phiá lại với nhau để giao dịch và hưởng một khoản lệ phí để làm việc này.

buydown mua xuống
thường dùng để chỉ loại thế chấp có mức lãi cố định mà lãi suất được “mua xuống” trong một thời gian, thường là từ một đến ba năm. Sau thời gian đó, người mượn sẽ phải trả theo lãi suất quy định (note rate). Để được mua xuống mức lãi thấp trong thời gian đầu, người mượn phải đóng một khoản tiền vào một tài khoản giữ để để bù đắp vào khoản tiền trả hàng tháng. Những khoản tiền này thường đến từ nơi bán (hay một nguồn khác) với tính cách khuyến khích người mua. Gọi là “lender funded buydown” khi nơi cho vay trả khoản tiền ban đầu này. Gọ có thể làm được điều này vì note rate của khoản vay (sau khi điều chỉnh mua xuống) sẽ cao hơn lãi suất hiện hành. Một trong những lý do để làm việc này là người vay phải “hội đủ điều kiện” để được hưởng lãi suất khởi đầu và có thể hội đủ điều kiện để vay nhiều hơn. Lý do thứ hai là người mua hy vọng thu nhập của mình trong tương lai sẽ cao hơn đáng kể nhưng ngay lúc này thì muốn khoản trả hàng tháng của mình thấp thôi.